DESVIRTUAMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA–SAIBA POR QUE É POSSÍVEL RECUPERAR DE FORMA CORRIGIDA O VALOR PAGO NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
Em que pese o assunto parecer complexo, a alienação fiduciária nada mais é do que uma garantia real constituída sobre o próprio bem dado pelo devedor (adquirente do imóvel) ao credor(instituição financeira) que financia a compra junto ao vendedor ( loteadora /construtora) .
De regra, havendo alienação fiduciária, o contrato ficará submetido as regras previstas na lei 9.514/97, fato que,havendo inadimplemento(atraso nos pagamentos), o bem ficará subjugado ao pagamento dos débitos em atraso, ou seja, em linhas gerais será submetido a leilão,gerando grande prejuízo ao comprador.
Na maioria dos casos, felizmente, o adquirente de bens dessa natureza , está protegido pelas regras consumeristas e pela legislação civil, inclusive pela lei citada acima, na qual estipula um regramento próprio que quase sempre é desvirtuado em prejuízo do comprador. Desse ponto é que surge a possibilidade do devedor/comprador fazer valer seus direitos. Saiba mais…
Visando facilitar a relação negocial, grande parte das loteadoras/ incorporadoras, subvertem o regramento citado, estabelecendo alienação fiduciária com o próprio comprador, deixando de seguir a “mens legis” (finalidade da norma), que visa instituir garantia ao terceiro credor ( instituição financeira) e não ao próprio vendedor do bem.
Melhor conceituando, o desvirtuamento da alienação fiduciária configura fenômeno jurídico disruptivo, na qual as regras que disciplinam a garantia prevista na lei 9.514/97 (lei de alienação fiduciária) são subvertidas em prejuízo do devedor fiduciário( comprador) em nítida vantagem ao credor fiduciante( vendedor).
Nesse contexto, havendo o atraso nos pagamentos, que quase sempre decorre da cobrança abusiva de encargos ( cumulação de juros compostos e correção pelo IGP-M), fazendo a prestação mensal evoluir exponencialmente em completo descompasso com a renda do comprador/devedor, torna-se inevitável a submissão do bem a medidas constritivas.
Tais práticas configuram nítido desvirtuamento das regras que regulam esta espécie de garantia, uma vez que, desfiguram a finalidade da norma, desequilibrando a relação contratual em patente prejuízo ao promitente comprador, que assiste de mãos atadas seu patrimônio ser consumido.
Diante de tais circunstâncias, nossos Tribunais têm reconhecido as teses de rescisão contratual e restituição do montante pago em percentuais que reequilibram a relação contratual, ainda que o contrato esteja submetido ao regramento da alienação fiduciária cujo desfecho é diametralmente oposto.
Trocando em miúdos, o instituto que deveria servir de garantia do credor (instituição financeira), sempre que o devedor deixa de cumprir o contrato, é utilizado pelo vendedor do imóvel (loteadora/construtora), no intuito de subjugar o comprador vulnerável a perda do que pagou, cujo inadimplemento muitas vezes decorreu da cobrança de encargos excessivos pelo próprio credor fiduciante.
Patente a existência de uma garantia dispensável, inequívoco que a transferência da propriedade poderia se dar em momento ulterior ao pagamento das parcelas, presente tais abusos, configurar-se-á o desvirtuamento mencionado, ou seja, a grave adulteração das regras que visam garantir a segurança jurídica do crédito de terceiros, em nítido prejuízo aos adquirentes de imóveis dessa natureza.
Reconhecendo tais abusos, a maioria de nossos Tribunais, tem reconhecido a existência do referido fenômeno nefasto, e por via de conseqüência, admitindo a rescisão do contrato, ainda que instituída garantia de alienação fiduciária. Neste sentido cita-se trecho do Acórdão proferido pelada 9º Câmara de Direito Privado- Apelação Cível: 1004894-82.2018.8.26.0127 do TJ/SP de 06/09/2019:
” Sem embargo de o referido contrato ter sido levado à registro, em decorrência da alteração de meu entendimento anterior a esse respeito, entendo ser possível a rescisão da avença, mesmo em se tratando de contratos de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, sempre que se confundirem as pessoas do alienante com o credor fiduciário….. Ocorre que, melhor analisando a questão destes autos e muitas outras semelhantes a esta, conclui que, a substituição da forma tradicional de celebrarem as partes mero compromisso de venda, pela transferência definitiva da propriedade, mas com alienação fiduciária em prol da mesma alienante, na verdade escondia uma tentativa de burlar as garantias previstas no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor…..Como dito acima, a forma “esperta” das alienantes, que no caso dos autos, são as próprias credoras fiduciárias, só tem por escopo desvirtuar o direito, mediante simulação de uma avença de garantia, mas que, em realidade, nada há a garantir, pois nem mesmo sua própria obrigação de entregar a coisa que serve a esse fim, foi cumprida.
Ricardo Marcel Zena é advogado especialista em direito contratual, sócio do escritório Ricardo Zena Advogados: website: www.rzenaadvogados.com.br – Av. Paulista, 1471,cj 502, Metrô Trianon,fones 11- 964974770 (whatsapp) ou 11- 32665541.
Comentários