DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL NA PLANTA, O QUE É JUSTO RECEBER DE VOLTA?
O avanço econômico ocorrido no mercado imobiliário na última década, fruto da opção de muitos brasileiros em adquirir imóveis na planta e a atual recessão econômica nos últimos anos, tem gerado significativo refluxo na vendas ocorridas, fato que, tem se avolumado o número de litígios visando entre consumidores e incorporadoras.
De início os promissários compradores são atraídos por algumas vantagens, preços mais acessíveis e parcelamento bem como o potencial de valorização do imóvel.
Entretanto, o atraso na entrega do imóvel, a falta de orientação e ponderação no momento de assinatura do contrato e as mudanças repentinas na situação financeira do promitente comprador, podem resultar no desfazimento do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.
A forma contratual para tanto é o distrato de promessa de compra e venda, que implica na resilição ou desfazimento do contrato por mútuo consentimento, podendo até mesmo ser motivada por iniciativa do credor, sendo que, em qualquer das situações, o comprador terá sempre direito a restituição dos valores pagos, com as deduções cabíveis em favor do promitente vendedor, referente as despesas administrativas, publicitárias, entro outras.
Costumeiramente as disposições contratuais, prevêem um formato de restituição parcelada,em valor aquém do razoavelmente aceitável, tendo em vista as deduções informadas, o que quase sempre deságua em demandas judiciais.
Tendo em vista o volume de demandas nesse sentido, nossos tribunais já tem se posicionado de forma consonante como se observa das Súmulas do TJ/SP abaixo
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Dessa forma, tem se firmado na Jurisprudência o entendimento de que é abusiva a previsão contratual de retenção integral do valor pago, ou a devolução ínfima do valor, sendo fixado pela mesma, o percentual máximo de retenção entre 10 e 25%, dependendo das circunstâncias do caso, consoante o entendimento do STJ.
Vale destacar o julgado(REsp 1.132.943) do C.STJ, relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, onde tal posicionamento foi ratificado pela 4ª turma desde mesmo tribunal superior.
Nesse sentido são os seguintes julgados, citados pelo ministro: REsp 530.683/MG, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 04/11/2003, DJ 09/02/2004; e REsp 158.036/DF, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/1998, DJ 22/03/1999.
Quanto a restituição dos valores pagos este Tribunal Superior aplicou o disposto no artigo 53 do CDC, de forma que são consideradas nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador, hipótese vedada também com fundamento no artigo 51, IV, do CDC.
De outro lado, não se pode desconsiderar o fato de que o desfazimento da contratação gera prejuízos ao promitente vendedor, razão pela qual é justo e razoável admitir-se a retenção de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo por tais prejuízos.
Não se admite, todavia, a perda total das prestações pagas, de forma que, se tal disposição estiver prevista em termos contratuais, será considerada nula.
Nesse contexto, é imperioso estabelecer uma discussão a respeito do percentual adequado de retenção, sendo necessário a análise de individualizada do caso a luz do que vem entendendo o C. STJ.
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E ENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. REVISÃO DO PERCENTUAL. PECULIARIDADES DO CASO ANALISADO PELO TRIBUNAL A QUO. VEDAÇÃO SÚMULA 7/STJ. I.- Em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. II.- Tendo o Tribunal a quo fixado em 40 % (quarenta por cento) o percentual a ser retido pelo credor, estabelecendo que tal valor visa compensar inclusive o período de fruição da coisa, torna-se impossível a reapreciação do julgado, como pretendido pela recorrente, para se apreciar se os valores a serem retidos não cobrem todas as despesas a serem arcadas pelo promitente vendedor. Aplicação da Súmula 7/STJ. III.- Agravo Regimental improvido.(AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe 03/02/2011)
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